Chère Madame, Cher Monsieur,
Soyons clairs, la donation entre vifs d’un bien immobilier présente bien des avantages sur le plan du droit civil ainsi que sur le plan fiscal.
Sur le plan civil, elle permet en effet d’encadrer les droits transmis en prévoyant par exemple une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer le bien sans l’accord de l’usufruitier ou encore une clause d’exclusion de communauté afin que le bien donné reste un bien propre du donataire et garantisse le donateur d’une parfaite sécurité juridique. Autrement, dit il faudra votre accord en tant qu’usufruitier pour que le donataire puisse céder ou hypothéquer le bien.
Il vous est en effet possible de donner seulement la nue-propriété du bien et d’en conserver l’usufruit (le droit d’habiter le bien toute sa vie et d’en percevoir les revenus s’il est loué).
Sur le plan fiscal, elle vous permet de profiter de l’abattement fiscal qui se regénère tous les 15 ans de 100.000 euros (en ligne directe : par parent et par enfant), et il sera également possible d’économiser de l’impôt en réalisant un démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété).
Nous allons vous présenter un exemple récemment pratiqué à l’Office Notarial :
I) Succession non anticipée (décès sans avoir fait de donation) :
Sur la base de : 200 000,00 euros (valeur vénale du bien)
Il convient de déduire 100 000,00 euros au titre de l’abattement en ligne directe.
(abattement par parent et par enfant sous réserve qu’aucune donation n’ait été réalisé au cours des 15 dernières années)
Assiette taxable : 100 000,00 euros
Montant des droits à régler au jour du décès afin de devenir propriétaire du bien, en sus des frais notariés sur ledit bien : 15 008,00 euros.
II) Succession anticipée (donation entre vifs) :
Sur la base de : 200 000,00 euros (valeur vénale du bien)
Il convient de déduire le montant de la valeur de l’usufruit qui est de 40% compte tenu de l’âge de l’usufruitier dans notre exemple (65 ans), soit 80 000 euros ainsi que de consommer l’abattement de 100 000,00 euros, soit un montant total déductible de 180 000,00 euros.
Assiette taxable : 20 000,00 euros
Montant des droits à régler au jour de la donation, en sus des frais notariés : 2194,60 euros.
Montant à régler au jour du décès : 0,00 euros (usufruit transmis en franchise de droit lors du décès de l’usufruitier – article 1133 du Code Général des impôts).
Il résulte ainsi de notre analyse, une économie d’impôt de 12 813,40 euros.
Cet acte est soumis au tarif réglementé des notaires de France et de réelles solutions peuvent être mises en oeuvre afin de réduire votre fiscalité et transmettre votre bien immobilier, en parfaite sécurité, au profit de vos enfants et/ou de vos petits-enfants.
Je me tiens à votre disposition pour échanger avec vous sur ce sujet et vous accompagner dans votre projet de transmission patrimoniale.
Veuillez agréer, Chère Madame, Cher Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Maître Jean-Philippe PELEGRY
Notaire
Office Notarial
10, rue des Arts
31000 Toulouse
05 62 19 34 50