La loi ELAN

La loi ELAN (pour Évolution du Logement et Aménagement Numérique) comprend un ensemble de nouvelles mesures pour le logement.

Le projet de loi a été adopté le 12 juin 2018 par l’Assemblée Nationale et plusieurs mesures ont été acceptées par le Sénat le 25 juillet 2018.

Cette réforme a pour principaux objectifs de faciliter les règles de construction pour construire plus, mieux et moins cher et de protéger les locataires les plus fragiles.

Le projet de loi ELAN s’articule autour de 4 axes : construire plus, mieux et moins cher, améliorer le cadre de vie, faire évoluer le logement social et répondre aux besoins.

Ces nouvelles réglementations devraient faciliter la construction ou la reconversion des locaux vides pour permettre l’accès au logement à des coûts plus raisonnables (aussi bien à l’achat qu’à la location), surtout pour les personnes en situation précaire.

Les principales mesures de la loi ELAN qui peuvent vous concerner :

1/ La Protection du statut d’agent immobilier.

Parmi les nombreuses nouveautés apportées par la Loi ELAN, la reconnaissance officielle du statut d’agent immobilier figure parmi les points retenus.

Les objectifs de cette nouvelle législation sont :

a) sécuriser  la dénomination d’agent immobilier,

b) limiter les utilisations abusives et frauduleuses de ce statut,

c) apporter davantage de transparence vis-à-vis de la clientèle.

Désormais, seule(e) le/la titulaire d’une carte professionnelle sera en mesure de revendiquer le titre d’agent immobilier. Les agents commerciaux ou autres négociateurs ne pourront plus utiliser cette dénomination. Ainsi, les champs d’action des différents professionnels seront plus explicites pour les clients. Un point de la Loi ELAN qui faisait partie des préoccupations de nombreux professionnels du secteur. À commencer par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) qui a félicité l’officialisation de cette mesure.

Protection du statut d’agent immobilier : quelles sanctions en cas de non-respect ?

La loi ELAN ne va pas se contenter d’officialiser le statut d’agent immobilier. Elle prévoit également de lutter contre les utilisations frauduleuses de ce titre professionnel. Un renforcement des sanctions est d’ores et déjà prévu pour les professionnels qui utiliseraient cette appellation sans posséder la carte professionnelle, attestant de la véracité de ce titre. Ainsi, une utilisation non conforme du titre d’agent immobilier expose à : Une amende pouvant s’élever à 7 500 euros, jusqu’à 6 mois d’emprisonnement.

2/ L’instauration du bail mobilité

Déjà longuement évoqué, la loi ELAN devrait permettre la création du bail mobilité. Ce nouveau bail pour les locations meublées aura une durée comprise entre 1 mois et 10 mois (10 mois maximum même en cas de renouvellement) et aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur. Comme les autres baux, le locataire pourra résilier le bail de location à tout moment, sans justifications. Le préavis à respecter sera d’un mois.

Ce nouveau bail s’adresse aux locataires dont la situation est jugée « précaire » par les bailleurs, ce qui représente un frein à la mobilité et aux opportunités professionnelles. Ce bail concernera donc les personnes :

suivant une formation / suivant des études supérieures / en stage / en apprentissage / embauchées pour une mission professionnelle temporaire / engagées volontairement dans le cadre d’un service civique.

Les propriétaires y trouveront également leur compte avec un bien mobilisé sur une période courte et les avantages fiscaux de la location meublée.

Pour « favoriser la mobilité dans le parc privé », la loi ÉLAN crée un nouveau bail d’habitation dit « bail mobilité ».

Les caractéristiques du bail mobilité

Le bail mobilité :

• porte uniquement sur un logement meublé ;
• est d’une durée de 1 à 10 mois non reconductible (la durée bail peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois) ;
• peut être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois ;
• est sans dépôt de garantie ;
• voit le loyer fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l’appliqueront, du plafonnement du loyer ;
• s’il s’agit d’une colocation, est sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ;
• prévoit le versement de charges forfaitaires dont le montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ;
• mentionne le motif justifiant le bénéfice du motif du bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

Il n’est pas possible de signer deux baux mobilité successifs avec un même locataire : en conséquence, si bailleur et locataire veulent poursuivre la relation, cela passe obligatoirement par la signature d’un bail meublé d’un an renouvelable (ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant).

Enfin, le bail mobilité ne nécessite pas de changement d’usage comme c’est au contraire le cas pour la location touristique dans beaucoup de villes ; l’idée est de ne pas dissuader les propriétaires de conclure des baux « mobilité » par des contraintes administratives excessives.
Pour en savoir plus sur le bail mobilité qui peut être téléchargé et signé dès maintenant : notre article Le bail mobilité peut être signé et notre vidéo Le bail mobilité : pour qui ? pourquoi ? comment ?

Afin de ne pas être accusé de créer de la précarité chez les locataires, la loi ÉLAN circonscrit les bénéficiaires potentiels du bail mobilité. En effet, le locataire doit justifier, par un document, être à la date de la remise des clés en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les locataires concernés sont éligibles à la caution VISALE sous une forme renforcée (prise en charge des impayés mais aussi de la remise en l’état des locaux en cas de dégradations).

3/ Le retour de l’encadrement des loyers

Les locataires des zones tendues pourraient à nouveau bénéficier de l’encadrement des loyers. Cette mesure instaurée en 2014 par la loi ALUR puis annulée en 2017 en raison d’une « faille juridique » fait son grand retour. Les collectivités locales seront autorisées à mettre le dispositif en place à « titre expérimental » pendant 5 ans sur l’ensemble ou une partie seulement de leur territoire.

Pour rappel, l’encadrement des loyers offre une protection aux locataires contre les augmentations abusives. Dans les zones où le dispositif est actif, les bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers lors de la signature ou du renouvellement du bail. Une augmentation supérieure à 20 % du loyer de référence est pénalisable par une amende allant jusqu’à 15 000 €.Renaissance. L’encadrement des loyers, un plafonnement du loyer en pratique, créé par la loi Alur de mars 2014 mais en définitive seulement expérimenté dans deux communes (Paris et Lille) pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017 va renaître ! En effet, la loi Élan prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie de la zone tendue (les grandes villes et leur banlieue).En pratique, l’encadrement des loyers pourra s’appliquer dans une ou plusieurs villes seulement voire dans un ou plusieurs quartiers uniquement puisque la loi n’imposera plus que la totalité d’une agglomération y soit soumise. Cette mesure doit permettre une expérimentation là où le besoin est le plus criant…mais aussi là où les données statistiques recueillies sont suffisamment importantes pour sa mise en place.L’application de l’encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation « objective » de tensions locatives dans la ville (écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, niveau de loyer médian élevé, faible production de logements neufs actuelle et à venir). La volonté du gouvernement sera sans doute également prise en compte. Bref, à ce jour rien n’autorise de dire dans quel délai et sur quels territoires l’encadrement des loyers s’appliquera finalement…mais sa nouvelle mise en œuvre apparaît certaine. Lille, Paris et une partie de l’Île-de-France seront sans doute les premières concernées, et ce possiblement début 2019 pour Paris.Dans son architecture, l’encadrement des loyers prévu est identique à celui qui a existé : pour en connaître les principes, notre article.Le complément de loyer ne sera pas mieux défini. Le fameux « complément de loyer », aux contours flous et source de contentieux, qui permettait aux bailleurs de dépasser le loyer plafond lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifiaient, est lui aussi reconduit. Or, le gouvernement précédent avait inutilement refusé d’en clarifier le contenu, ce qui fut source d’insécurité juridique. Malheureusement, la loi Élan n’éclaircit pas, ne serait-ce qu’un peu, ce concept…Sanctions. Pour être plus efficace, l’encadrement des loyers est opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers :·         le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;·         si le bailleur refuse 😮    le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;o    le locataire pourra saisir la justice d’une action en diminution de loyer.Là où il s’appliquera, le plafonnement du loyer se combinera avec l’encadrement des loyers à la relocation qui s’applique depuis 2012 dans toute la zone tendue.

4/ Des réformes pour les logements sociaux

Actuellement, 4,8 millions de logements sociaux sont gérés par 861 bailleurs sociaux. À partir de 2021, les organismes HLM gérant moins de 15 000 logements devront faire partie d’un groupe d’organismes.

L’objectif de ces rassemblements est de renforcer la situation économique de ces organismes pour leur permettre d’entretenir le parc existant et financer la construction de nouveaux logements. À ce titre, la loi veut faciliter la vente de logements sociaux avec une priorité à l’achat pour les occupants des HLM.

5/ Le renforcement des peines pour les locations saisonnières et contre les « marchands de sommeil »

La loi ELAN instaurerait plus de contrôles et une augmentation des sanctions pour les locations touristiques de courte durée non réglementaires. Pour rappel, les loueurs doivent désormais enregistrer leurs logements auprès de leur mairie et déclarer le nombre de nuits louées dans la limite de 120 nuits par an. Le non-respect des ces règles pourrait conduire à une amende de 5 000 € à 10 000 €. Les plateformes hors-la-loi s’exposent à des amendes d’un montant de 50 000 €.

Quant aux « marchands de sommeil », qui louent des logements insalubres, les sanctions seront plus sévères et pourront aller jusqu’à l’interdiction d’acquérir de nouveaux biens immobiliers pendant 10 ans.

L’Obligation de signalement des marchands de sommeil

Les agents immobiliers devront dorénavent signaler au Procureur de la République les situations d’habitat indigne dont ils ont connaissance. (habitat incompatible avec la dignité humaine, insalubre, non respect d’un arrêté de péril ou encore locaux impropres à l’habitation).

6/ La dématérialisation des rapports bailleurs / locataires

Avec l’accord du locataire, le bailleur pourra désormais fournir les diagnostics obligatoires pour la location par e-mail.

La dématérialisation sera également autorisée pour les garants dans le cadre d’une location. Les mentions obligatoires concernant la caution seront intégrées au bail type de location et les garants n’auront plus qu’à apposer leur signature électronique. Il ne sera donc plus nécessaire de rédiger une lettre de garant manuscrite.

La dématérialisation peine à s’imposer dans l’immobilier. Ces premières mesures permettraient pourtant une économie incontestable de papier et un gain de temps considérable pour les bailleurs.

7/ L’ajout d’un diagnostic obligatoire pour la vente de terrains

Si la vente de terrain est favorisée depuis janvier 2018 avec un abattement fiscal, elle nécessite la mise en place d’un nouveau diagnostic obligatoire : l’étude des sols. Ce document permettra d’informer le futur acheteur sur l’exposition au risque de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

8/ Locations touristiques : plus de contrôles et de sanctions (article 145)

La loi ELAN renforce les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Ce nouveau tour de vis à venir traduit la volonté du législateur et de nombreuses communes urbaines (Paris notamment) de voir mieux encadré l’essor parfois anarchique des locations saisonnières. Ainsi :

• les particuliers qui n’ont pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie peuvent être frappés d’une amende civile allant jusqu’à 5.000 € ;
• les particuliers qui ne transmettent pas, alors que la mairie leur en a fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, peuvent être frappés d’une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ; 
• les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d’enregistrement, transmission des informations à la commune quant au nombre de jours de location notamment) encourent des amendes atteignant 50.000 €.

S’agissant des particuliers, ces amendes s’ajoutent à celle très lourde déjà applicable en cas de location illégale (c’est-à-dire soumise à un changement d’usage qui n’a pas été effectué) qui est de 50.000 € par logement. Les loueurs indélicats sont prévenus !

9/ La construction de « logement évolutif »

La loi ELAN prévoit l’assouplissement des règles de construction et notamment en abaissant le taux d’adaptabilité des logements neufs aux personnes avec handicap. Aujourd’hui, 100 % des logements doivent répondre aux normes handicap. La nouvelle loi propose d’abaisser ce seuil à 10 %, tout en pensant la construction des 90 % restants de l’immeuble pour être facilement adaptable grâce à des petits travaux.

10/ Améliorer le cadre de vie

Enfin, la Loi ELAN prévoit différentes mesures pour améliorer le cadre des vies de l’ensemble des Français avec notamment une amélioration de la couverture des réseaux de communication sur tout le territoire.

La redynamisation des centres-villes de 220 communes est également mise en avant grâce à un budget de 5 milliards d’euros pour les 5 ans à venir. Cette revitalisation passera notamment par des chantiers d’urbanisme et le maintien des commerces de proximité.

11/ Caution solidaire : suppression de la mention manuscrite (article 134)

Fini le jeu d’écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure de la loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent  caution ! Jusqu’à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites…ce qui alourdissait considérablement l’exercice de la mise en location… et déconcertait bien des garants.
Désormais, le contrat comporte toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n’a pas à être manuscrit ; en clair, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l’objet d’un modèle type, voire d’une dématérialisation complète. 

12/ Diagnostics : modernisation, simplification et opposabilité

Location : la remise des diagnostics peut être dématérialisée (article 218)

Les diagnostics obligatoires en matière de location se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d’un dossier papier extrêmement épais… Bonne nouvelle, si propriétaire et locataire le souhaitent, la loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d’un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme du bail.
Cette mesure a aussi une dimension écologique puisqu’elle permet d’économiser bien du papier !

Cette dématérialisation rendue possible par la loi Élan s’applique également aux extraits du règlement de copropriété à remettre au locataire (notamment ceux relatifs à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes). C’est peut-être un moyen que cette obligation, aujourd’hui très peu connue, soit un peu respectée !

Diagnostic de performance énergétique : vers un diagnostic opposable (article 179)

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au compromis de vente comme au contrat de bail ; rappelons que ce diagnostic informe du degré d’isolation thermique du logement ainsi que du coût des charges de chauffage de l’air et de l’eau. A ce jour, le DPE est fourni à des fins d’information mais il n’est pas  » opposable  » : cela signifie que l’acquéreur/le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.
La loi Élan change la donne puisqu’elle rend le DPE opposable au vendeur/au bailleur… mais seulement à compter du 1er janvier 2021. Ce délai doit permettre d’achever le chantier de fiabilisation du DPE, diagnostic critiqué pour son caractère encore trop peu exact.

13/ Logement décent : les punaises de lit ne sont pas les bienvenues (article 142)

Aujourd’hui, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Afin de notamment lutter contre la prolifération des punaises de lit, la loi Elan ajoute que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Si l’intention est louable, elle se heurtera à la difficulté de prouver que les punaises de lit préexistaient ou non à la mise en location. Tout au plus peut-on imaginer que si le locataire se plaint d’une infestation peu de temps après l’entrée dans les lieux, le propriétaire sera présumé devoir assumer le coût de la désinsectisation. A suivre !

14/ Squat : pas de trêve hivernale pour les squatteurs (article 201)

Le « squat », c’est-à-dire « l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait », bien que rare, est particulièrement redouté tant il est difficile d’y mettre fin.
Afin de mieux lutter contre ce phénomène, la loi Élan supprime le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu’ils peuvent être expulsés à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars. Rappelons que les locataires, eux, ne peuvent jamais être physiquement expulsés pendant cette période, quelles que soient les fautes commises.
Pour compléter l’arsenal législatif contre les squatteurs, leur expulsion peut être effectuée plus rapidement puisque la loi Élan supprime le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion.

Ces mesures de lutte contre l’occupation illicite doivent s’appliquer que le logement constitue la résidence principale ou secondaire de son propriétaire/locataire/occupant légitime.

15/ Locataire sortant victime de violences : fin de la solidarité (article 136)

Le principe légal est que le locataire sortant, mais aussi sa caution, restent solidaires du locataire restant s’agissant du paiement des loyers et charges, et ce pendant six mois en cas de simple concubinage mais jusqu’au divorce dans le cas des époux et jusqu’à la rupture du Pacs pour les partenaires pacsés.
Cette protection du bailleur en cas d’impayés est supprimée lorsque le locataire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques et qu’il en informe le bailleur par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.
Dans cette hypothèse, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier.

Si la mesure de la loi ELAN se comprend sur le plan moral, elle fera entrer le bailleur au plus profond de la vie intime de ses locataires, ce qu’a priori aucune des parties en présence ne souhaite !

16/ Copropriété : vers des règles plus souples et plus efficaces.

La loi ELAN envisage une profonde refonte du droit de la copropriété ; son but est de :

• rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ;
• clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Particularité : cette réforme se fera par voie d’ordonnance, c’est-à-dire sans débats au Parlement. Avantage : la réforme pourra se faire plus rapidement (dans les deux ans). Inconvénient : les députés et sénateurs sont dessaisis du dossier…

17/ Construction d’une maison individuelle : modification de l’échelonnement de paiement (articles 65 & 67)

Pour prendre en compte le développement de la construction de maisons individuelles sous forme préfabriquée, l’échelonnement du paiement prévu dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) est revu par la loi Élan afin de permettre dans une telle hypothèse le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date d’ouverture du chantier (aujourd’hui un maximum de 10% du prix de la maison peut être perçu à ce stade).

18/ Achat sur plans : possibilité de se réserver des travaux (article 75)

L’achat d’un logement neuf sur plans, dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), permettra à l’acheteur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont il se charge par lui-même (exemples : la peinture, la pose d’un évier). Avec la loi ÉLAN, le contrat de Véfa permettra ce qui est déjà possible dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle.

Comme c’est actuellement le cas dans le cadre du CCMI, l’acheteur qui change d’avis pourra faire exécuter les travaux réservés par le promoteur, à un prix convenu dans le contrat.

19/ Un renfort pour la loi cosse

Pour comprendre les enjeux du dispositif Denormandie, il faut comprendre ce qu’est la loi Cosse. Entrée en vigueur au 31 janvier 201 elle tire son nom d’Emmanuelle Cosse (qui a succédé à Sylvia Pinel), Ministre du Logement et de l’Habitat Durable du gouvernement Hollande/Valls. La loi Cosse venait elle-même remplacer les lois Borloo ancien et Besson. Elle a été instaurée en complément de la loi Pinel, elle-même reconduite jusqu’en 2021. Également appelée « Louer Abordable », la loi Cosse s’organise autour de trois grands axes de travail :

• la justice sociale : développement de l’habitat abordable et durable
• la solidarité : maintien des APL aux locataires même en cas d’impayés de loyer.
• l’environnement : rénovation des copropriétés dégradées

L’objectif final de cette loi est de permettre aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d’obtenir une déduction allant de 15 à 85% du montant des loyers sur leurs revenus locatifs. Ce dispositif est incitatif : moins le propriétaire loue son bien cher,  plus l’incitation fiscale sera forte. L’idée étant de se focaliser sur les zones marquées par une forte tension locative. 

La loi ELAN : un renfort pour la loi cosse

Instaurée en novembre 2018, la loi Elan renforce les avantages fiscaux du Cosse ancien. Le plafond des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers est fixé à 15.300 €, contre 10.700 € en régime normal. Cette hausse permet aux bailleurs qui déclarent leurs revenus fonciers d’inscrire d’augmenter le montant des dépenses déductibles des impôts. En effet, les charges et dépenses de travaux font partie des frais déductibles du revenu foncier. Elles augmentent le déficit, imputable sur les revenus globaux.

En conclusion ; plus le déficit foncier est élevé, plus l’assiette d’imposition du contribuable diminue, et avec elle le montant de l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : le dispositif Cosse ancien n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Loi Cosse : une défiscalisation proportionnelle à la géolocalisation du bien

Le taux de déduction est fixé selon la localisation du logement que vous allez mettre en location, ainsi que le caractère plus ou moins social du loyer que vous avez fixé :

Zone concernée	Montant de l’avantage fiscal
zones A bis, A ou B1	·         30 % si vous fixez un loyer intermédiaire,·         70 % si vous fixez un loyer social ou très social,·         85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
zone B2	·         15 % si vous fixez un loyer intermédiaire,·         50 % si vous fixez un loyer social ou très social,·          85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
zone C	·         85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.·         50% si vous faites travaux avec un loyer social, très social ou intermédiaire

Pour investir en loi Cosse, le propriétaire doit obligatoirement passer une convention avec l’Ahah (Agence nationale de l’habitat) dans le secteur intermédiaire, social ou très social.

Du fait de contraintes énergétiques trop lourdes pour le bâti, notamment dans les logements les plus anciens, les investisseurs ont longtemps boudé la loi Cosse, lui préférant le Pinel ou le Girardin, qui permettent d’investir dans le neuf. Il existe bien un versant ancien avec le Pinel : le Pinel réhabilité au déficit foncier (souvent abrégé en « Pinel ancien ») mais trop contraignant. Pour investir en Pinel ancien, il faut rénover un logement considéré comme indécent, et le mettre aux normes BBC avant de le louer. Une entreprise trop lourde pour beaucoup d’investisseurs, qui préfèrent renoncer face aux charges et aux frais qu’elle représente. 

Autres actualités :

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie remplace la loi Cosse comme dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien. Instaurée à la suite des événements survenus à Marseille et à Charleville-Mézières début novembre 2018, cette nouvelle loi vient en complément de la loi Pinel. Quelles sont les conditions requises pour investir ? Quels sont les biens concernés ? Pourquoi la loi Cosse a-t-elle été supprimé ?

La loi Denormandie, du nom de l’actuel ministre en charge du logement, est un compromis entre les avantages de l’investissement dans l’ancien et ceux du neuf. Avec cette loi, le gouvernement a réussi le pari difficile de concilier les avantages des lois défiscalisantes aux charmes de l’immobilier ancien. 

Quel est le montant de l’avantage fiscal en loi Denormandie ?

En place depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie offre un avantage fiscal dont le montant est proportionnel à la durée de location (à la manière du Pinel) :

• 6 ans : 12% du montant investi
• 9 ans : 18% du montant investi
• 12 ans : 21% du montant investi

Que constate-t-on ? Les montants sont les mêmes qu’en investissement Pinel. Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources sont aussi les mêmes qu’en Pinel.

Une différence cependant : les travaux effectués à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien. La réduction d’impôt portera sur l’ensemble des sommes investies (acquisition + travaux). Les dates de fin du dispositif Pinel et Denormandie sont les mêmes : 31 décembre 2021. Les acquisitions immobilières doivent donc être réalisées avant cette échéance pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt.

Autre condition : le bien immobilier situé dans l’une des 222 villes du plan action Cœur de ville.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Denormandie ?

Les deux sont intrinsèquement liés. Le dispositif Denormandie offre un panel de logements éligibles plus important ainsi que des emplacements possibles plus centraux. En effet, la rareté du foncier conduit bien souvent les promoteurs à déplacer leurs programmes vers la périphérie. Et bien souvent, l’acquisition des rares terrains encore disponibles proches des centres-villes se fait à des prix élevés, ayant pour corollaire immédiat un prix de vente au m² très important.

Mais en concentrant le dispositif sur des villes moyennes, la loi Denormandie (et ses investisseurs) risquent tôt ou tard d’être confrontée à des problèmes de vacances locatives. Certaines communes éligibles sont classées zones B2 et C du zonage Pinel (les moins marquées par les demandes de logement), et donc peu recherchées par les locataires. 

Le plan Action Cœur de Ville

Le plan Action Cœur de ville :
Redonner le rôle aux centre-villes

Mis en place de Jacques Mézard, le plan Action Coeur de Ville s’applique à 222 villes réparties sur l’ensemble du territoire. Ces villes bénéficieront d’une convention de revitalisation sur 5 ans pour redynamiser leur centre-ville. Le plan « Action cœur de ville » répond à une double ambition :

• améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes
• conforter leur rôle de moteur de développement du territoire.

Dans de nombreuses villes moyennes, les centres-villes souffrent de désertification, du fait de l’exode rural et de l’implantation en périphérie de grands centres commerciaux. Élaboré en concertation avec l’association Villes de France, les élus locaux et les acteurs économiques des territoires, le programme vise à :

• faciliter et à soutenir le travail des collectivités locales,
• inciter les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes
• favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville,

Pour assurer cette revitalisation, chaque convention reposera sur 5 axes structurants :

• de la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville ;
• favoriser un développement économique et commercial équilibré ;
• développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions ;
• mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine ;
• fournir l’accès aux équipements et services publics.

Sources :

• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) ;
• Décision du Conseil Constitutionnel n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018 ;
• Circulaire de présentation de la loi Elan ;
• Rapport de Mmes Dominique Estrosi Sassone, sénateur, Christelle Dubos, député et M. Richard Lioger, député, fait au nom de la commission mixte paritaire, 19 septembre 2018 ;
• Rapport de la Commission des affaires économique par Mme Christelle Dubos et M. Richard Lioger, députés, 19 mai 2018 ;
• dossier législatif de l’Assemblée nationale ;
• Rapport de Mme Dominique Estrosi Sassone, sénatrice, fait au nom de la commission des affaires économiques, 4 juillet 2018.
• dossier législatif du Sénat ;
• La loi Elan sur le site du ministère en charge du logement ;
• site de la Conférence de consensus sur le logement