Un arrêté de catastrophe naturelle ne suffit plus à ouvrir droit à indemnisation. C’est ce que rappelle la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans une décision du 12 février 2026 qui touche directement le retrait-gonflement des argiles. Pour être couvert, le propriétaire doit aussi établir qu’il a pris les mesures habituelles de prévention, ou qu’il était dans l’impossibilité de les prendre.
La mise au point tombe au moment où le nouveau zonage argiles entre en application, et où la sécheresse devient un vrai sujet de vente, d’assurance et de responsabilité. Pour les propriétaires exposés au retrait-gonflement des argiles, la question n’est plus seulement de savoir si le sol a bougé, mais de prouver ce qui a été fait avant qu’il ne bouge.
L’essentiel en cinq points
- Cass. 2e civ., 12 février 2026, n° 24-15.504 : la garantie catastrophes naturelles n’est pas automatique, même après un arrêté.
- Le juge doit vérifier concrètement si l’assuré a mis en œuvre les mesures habituelles de prévention avant d’indemniser un sinistre lié au retrait-gonflement des argiles.
- L’arrêté du 9 janvier 2026 actualise la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles.
- Les zones d’exposition moyenne à forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain.
- Le nouveau zonage s’applique aux ventes de terrains constructibles et aux CCMI conclus à compter du 1er juillet 2026.
Ce que juge la Cour de cassation le 12 février 2026
Une maison fissurée, un arrêté sécheresse, et un assureur qui résiste
Le dossier part d’une situation banale. Après la sécheresse estivale de 2016, reconnue catastrophe naturelle, un propriétaire constate des fissures sur son immeuble et sollicite son assureur au titre de la garantie « catastrophes naturelles ». La cour d’appel de Nîmes lui donne raison et condamne l’assureur à hauteur d’environ 40 000 euros, en retenant que les désordres provenaient d’un tassement différentiel postérieur à la souscription du contrat et imputable à la sécheresse.
L’assureur se pourvoit. Son argument tient en une phrase : les juges du fond n’ont jamais vérifié si le propriétaire avait pris les mesures habituelles de prévention exigées par la loi.
Le texte appliqué : l’article L.125-1 du Code des assurances
La Cour de cassation statue au visa de l’article L.125-1, alinéa 3, du Code des assurances. Ce texte définit les effets des catastrophes naturelles comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ».
Autrement dit, la condition de prévention n’est pas un détail rédactionnel. Elle fait partie de la définition légale de l’événement indemnisable. Appliquée au retrait-gonflement des argiles, elle oblige à regarder l’état d’entretien de la maison et de ses abords avant l’épisode de sécheresse. En s’abstenant de rechercher si l’assuré avait effectivement pris ces mesures ou s’il en avait été empêché, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. L’arrêt est cassé, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier.
La vraie portée : la charge de la preuve se déplace
Jusqu’ici, beaucoup de décisions présumaient implicitement que le propriétaire avait fait le nécessaire. L’arrêt du 12 février 2026 ferme cette facilité. Ce n’est plus à l’assureur de démontrer une négligence : c’est à l’assuré d’établir qu’il a agi, ou qu’il ne pouvait pas agir.
La conséquence pratique est immédiate. Un assureur dispose désormais d’un second terrain de contestation, distinct de la causalité. Il ne discute plus seulement l’origine des fissures, il interroge la diligence du propriétaire avant le sinistre. Sur un dossier de retrait-gonflement des argiles, cette question arrive très tôt dans la discussion. Pour les études notariales comme pour les professionnels de l’immobilier, cela change la nature des questions à poser en amont d’une vente.
Retrait-gonflement des argiles : pourquoi le risque pèse autant
Le retrait-gonflement des argiles est devenu le deuxième poste de sinistralité du régime catastrophes naturelles, derrière l’inondation. Les sols argileux se rétractent en période sèche et gonflent lorsqu’ils se réhydratent. Ce mouvement différentiel travaille les fondations, et il suffit qu’une partie de la maison bouge plus que l’autre pour que les fissures apparaissent.
Quelques ordres de grandeur permettent de mesurer l’ampleur du retrait-gonflement des argiles en France métropolitaine.
| Indicateur | Donnée |
|---|---|
| Maisons individuelles en exposition moyenne ou forte | 10,4 millions, soit 54 % du parc individuel |
| Maisons potentiellement très exposées (aléa fort) | Environ 4 millions |
| Sinistres recensés entre 2018 et 2022 | Environ 240 000 |
| Coût annuel moyen sur 1995-2015 | 375 millions d’euros |
| Coût annuel moyen sur 2018-2022 | Environ 1,5 milliard d’euros |
| Coût moyen d’un sinistre | Environ 16 500 euros |
| Part du risque dans les dommages assurés au titre du régime Cat Nat | 42 % |
| Part des sinistres indemnisés portant sur du bâti postérieur à 1976 | 58 % |
La trajectoire compte autant que les montants. Les 240 000 sinistres survenus entre 2018 et 2022 représentent à eux seuls 58 % de tous les sinistres liés au retrait-gonflement des argiles recensés depuis 1989. En cinq ans, le phénomène a produit plus de dégâts qu’en trente ans.
Le dernier chiffre du tableau mérite lui aussi qu’on s’y attarde. Contrairement à une idée reçue tenace, la maison ancienne n’est pas la plus touchée. Les constructions récentes, souvent de plain-pied et posées sur des fondations peu profondes, concentrent la majorité des indemnisations. Un vendeur qui pense être hors sujet parce que sa maison date de 1995 se trompe de raisonnement.
Le nouveau zonage argiles issu de l’arrêté du 9 janvier 2026
La carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles datait de 2020. Elle ne reflétait ni les sécheresses successives de 2018 à 2022, ni la trajectoire de réchauffement retenue par le troisième plan national d’adaptation au changement climatique. L’arrêté du 9 janvier 2026 la remplace, sur la base des données géotechniques du BRGM croisées avec l’historique de sinistralité assurantielle.
| Carte 2020 | Carte 2026 | |
|---|---|---|
| Territoire métropolitain en exposition moyenne à forte | 48 % | 55 % |
| Maisons individuelles concernées | Environ 10,4 millions | Environ 12 millions |
| Base de calcul | Cartographie géotechnique | Géotechnique et sinistralité 1989-2022 |
| Entrée en vigueur pour les ventes et CCMI | 1er octobre 2020 | 1er juillet 2026 |
Le ministère de la Transition écologique confirme le passage de 48 % à 55 % du territoire hexagonal. L’estimation de 12 millions de maisons individuelles concernées provient pour sa part de l’Ordre des architectes, aucun chiffre officiel n’ayant été publié à ce jour sur ce point. Les régions Centre-Val de Loire, Bourgogne-Franche-Comté, Auvergne-Rhône-Alpes et Grand Est voient leur classement évoluer nettement. Des communes considérées comme peu concernées basculent en exposition moyenne. La carte couvre l’ensemble de la France métropolitaine, Paris excepté, et reste consultable sur Géorisques.
Qui est concerné, et à partir de quand
Le nouveau zonage s’applique aux promesses et actes de vente portant sur des terrains constructibles non bâtis, ainsi qu’aux contrats de construction de maison individuelle relevant des articles L.132-5 à L.132-8 du Code de la construction et de l’habitation, conclus à compter du 1er juillet 2026. Les opérations signées avant cette date restent régies par la carte de 2020.
En pratique, une vente de terrain signée le 30 juin et une vente signée le 2 juillet peuvent relever de deux zonages différents. Sur un dossier long, cette bascule mérite d’être anticipée dès la promesse.
Quelles sont les « mesures habituelles de prévention » attendues ?
C’est le point délicat de l’arrêt. En matière de retrait-gonflement des argiles, aucun référentiel national ne définit précisément ce que recouvre cette notion. La jurisprudence raisonne par catégories, et la zone grise reste large.
- Clairement exigible : l’entretien courant du bâti et de ses abords, la réparation d’une fuite connue, le maintien en état des évacuations d’eaux pluviales.
- Clairement excessif : la reprise en sous-œuvre des fondations ou des travaux structurels lourds, qu’aucun juge n’exigera d’un propriétaire ordinaire au titre de la simple prévention.
- Zone grise : élagage et éloignement de la végétation, drainage périphérique, étanchéité des réseaux enterrés, trottoir ou géomembrane en pied de façade. Utiles, recommandés, mais pas juridiquement imposés.
Faute de définition légale, la meilleure protection est documentaire. Un propriétaire qui conserve les factures d’élagage, le devis de reprise d’une descente de gouttière ou le rapport d’une étude de sol se place dans une position bien plus solide qu’un propriétaire qui affirme, sans pièce, avoir toujours entretenu sa maison. Lorsque le bien est détenu en indivision, la question de savoir qui a entretenu quoi devient d’ailleurs un sujet en soi, à traiter avant le sinistre plutôt qu’après.
Retrait-gonflement des argiles : la checklist de prévention à conserver
- Éloigner ou élaguer les arbres situés à proximité immédiate des façades.
- Vérifier l’étanchéité des canalisations enterrées et des réseaux d’assainissement.
- Assurer l’évacuation des eaux pluviales à distance suffisante des fondations.
- Éviter les apports d’eau localisés et asymétriques autour de la maison.
- Limiter l’évaporation en pied de façade par un trottoir périphérique ou un dispositif équivalent.
- Conserver factures, devis, photos datées et rapports techniques dans un dossier unique.
Vendre ou acheter en zone argileuse : les réflexes à prendre
Depuis la loi ÉLAN de 2018, la vente d’un terrain constructible non bâti situé en zone d’exposition moyenne ou forte impose au vendeur une étude géotechnique préalable, dite mission G1. Le constructeur doit ensuite, selon les cas, faire réaliser une étude de conception G2 ou appliquer les techniques particulières de construction prévues par la réglementation. Le sujet se pose avec la même acuité pour une résidence secondaire, souvent implantée en secteur rural et rarement documentée sur le plan géotechnique.
Reste le point aveugle. Une large part du parc a été bâtie avant 2018 et n’a jamais fait l’objet de la moindre étude de sol. Ces propriétaires ignorent souvent leur niveau d’exposition au retrait-gonflement des argiles, et découvrent le sujet au moment d’une vente ou, pire, d’un sinistre.
Un enchaînement simple permet de sécuriser le dossier.
- Étape 1 : identifier le niveau d’exposition de la parcelle au retrait-gonflement des argiles selon le zonage applicable à la date de signature.
- Étape 2 : déterminer si une étude géotechnique est obligatoire, recommandée ou déjà existante.
- Étape 3 : recenser les mesures de prévention déjà en place et celles qui manquent.
- Étape 4 : réunir les justificatifs et les annexer au dossier de vente, en intégrant le coût de la prévention au budget global de l’opération, au même titre que les droits de mutation.
- Étape 5 : informer clairement l’acquéreur, ce qui limite à la fois le contentieux et la mauvaise surprise assurantielle.
Se repérer avec la Synthèse Risques Argiles
C’est précisément le rôle de la Synthèse Risques Argiles de Preventimmo. Le service intègre le zonage national actualisé en 2026 et indique le niveau d’exposition d’un terrain ou d’une maison, récente comme ancienne, au retrait-gonflement des argiles.
Il ne s’arrête pas à la lecture de la carte. En regard du zonage, la synthèse explicite les mesures de prévention à conserver ou à mettre en œuvre, du drainage à la gestion de la végétation en passant par les principes de fondations adaptées, et clarifie les obligations attendues dans le cadre d’une vente. Le bâti ancien, souvent construit avant toute obligation d’étude de sol, est le premier bénéficiaire de cette lecture.
Le résultat est concret : vendeurs et acquéreurs disposent d’un document opposable pour anticiper le coût de la prévention, et surtout pour démontrer une démarche cohérente si un litige assurantiel survient plus tard. C’est exactement le type de preuve que l’arrêt du 12 février 2026 rend décisif.
Questions fréquentes sur le retrait-gonflement des argiles
Un arrêté de catastrophe naturelle garantit-il l’indemnisation ?
Non. L’arrêté constate l’intensité anormale de l’agent naturel, il ne dispense pas de vérifier les autres conditions de l’article L.125-1 du Code des assurances, dont les mesures habituelles de prévention. C’est particulièrement vrai pour les sinistres de retrait-gonflement des argiles, où la part d’entretien du bâti pèse lourd.
Qui doit prouver que les mesures de prévention ont été prises ?
Depuis l’arrêt du 12 février 2026, c’est à l’assuré d’établir qu’il a pris ces mesures ou qu’il ne pouvait pas les prendre. Le juge ne peut plus le présumer.
Comment savoir si ma maison est en zone de retrait-gonflement des argiles ?
La carte nationale actualisée par l’arrêté du 9 janvier 2026 est consultable sur Géorisques. Une synthèse dédiée permet d’obtenir le niveau d’exposition de la parcelle et les obligations associées sans avoir à interpréter soi-même la cartographie.
Une étude de sol est-elle obligatoire pour vendre une maison ancienne ?
Non. L’obligation issue de la loi ÉLAN vise les terrains constructibles non bâtis. Pour une maison existante, l’étude reste facultative, mais elle constitue un élément de preuve utile en cas de sinistre.
Le nouveau zonage s’applique-t-il aux ventes signées avant juillet 2026 ?
Non. Il concerne les promesses, actes de vente et contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026.
À retenir
La décision du 12 février 2026 impose au juge de vérifier concrètement la diligence du propriétaire avant d’admettre la garantie catastrophes naturelles. Dans le même mouvement, l’arrêté du 9 janvier 2026 élargit sensiblement le périmètre du risque et fait entrer des milliers de communes dans le champ du retrait-gonflement des argiles.
Les deux textes convergent vers la même exigence : documenter. Identifier le niveau d’exposition au retrait-gonflement des argiles, connaître les mesures habituelles attendues, conserver les preuves. C’est désormais ce qui sépare un dossier indemnisé d’un dossier contesté.