Acheter une résidence secondaire est un projet qui fait rêver, mais qui se prépare. Entre la fiscalité propre à la résidence secondaire, le financement et la question de la transmission, mieux vaut connaître les règles avant de signer. Voici les points essentiels à anticiper en 2026.
Une maison au bord de la mer, un appartement à la montagne ou un pied-à-terre en ville : la résidence secondaire répond souvent à un projet de vie autant qu’à un investissement. Mais elle n’obéit pas aux mêmes règles que la résidence principale, notamment sur le plan fiscal. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Sur le plan fiscal, la résidence principale est le logement que vous occupez la majeure partie de l’année. Tout autre logement dont vous avez la disposition est considéré comme une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’un bien occupé quelques semaines par an ou loué ponctuellement. Cette qualification a des conséquences directes sur les impôts que vous paierez, à l’achat, pendant la détention et à la revente.
La fiscalité d’une résidence secondaire à connaître avant d’acheter
C’est le point le plus souvent sous-estimé. Contrairement à la résidence principale, dont la taxe d’habitation a été supprimée, la résidence secondaire reste soumise à plusieurs impôts annuels.
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : elle est maintenue. Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 %.
- Taxe foncière : due chaque année par le propriétaire, comme pour tout bien immobilier.
- Éventuelle taxe sur les logements vacants : elle ne concerne pas la résidence secondaire meublée et à votre disposition, mais peut viser un logement laissé vide.
Avant d’acheter, il est donc prudent de se renseigner sur la commune visée, car la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires varie fortement d’une ville à l’autre.
La plus-value lors de la revente d’une résidence secondaire
La résidence principale est exonérée de plus-value lors de sa vente. La résidence secondaire, non. La plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total, avant abattements.
Des abattements pour durée de détention réduisent toutefois la note, jusqu’à l’exonération complète.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | Exonération totale | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Déjà exonéré | 9 % par an, puis exonération à 30 ans |
En clair, la plus-value d’une résidence secondaire est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’applique par ailleurs aux plus-values imposables supérieures à 50 000 euros. La durée d’exonération fait régulièrement l’objet de débats budgétaires, il est donc utile de vérifier la règle en vigueur au moment de la vente avec votre notaire.
Il existe aussi une exonération particulière : la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et si vous remployez le prix dans l’achat de votre résidence principale, dans un délai de deux ans.
Résidence secondaire et IFI
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. La résidence secondaire entre alors dans l’assiette pour sa valeur intégrale : l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s’applique pas. Acquérir une résidence secondaire peut donc faire basculer un foyer dans le champ de l’IFI, un point à intégrer à la réflexion patrimoniale globale.
Bien financer sa résidence secondaire
Le financement d’une résidence secondaire obéit à des règles plus strictes que celui de la résidence principale. Le prêt à taux zéro est réservé à la première acquisition d’une résidence principale et n’est donc pas mobilisable. Les banques intègrent par ailleurs la nouvelle charge de crédit dans le calcul de votre taux d’endettement.
À l’achat s’ajoutent les frais d’acquisition, dont la part la plus importante correspond aux droits de mutation. Ceux-ci ont récemment évolué dans de nombreux départements. Pour en mesurer l’impact, consultez notre article dédié à la hausse des droits de mutation.
Acheter à deux ou en famille : anticiper dès le départ
Une résidence secondaire est souvent achetée à plusieurs, en couple ou en famille. Or le mode de détention conditionne la gestion du bien et sa transmission. Un achat en indivision est simple mais expose à des blocages si l’un des propriétaires souhaite vendre. La création d’une société civile immobilière permet d’organiser la gestion et de faciliter la transmission progressive des parts. Le bon choix dépend de votre situation et de vos objectifs, et mérite d’être étudié avant la signature.
Anticiper la transmission de la résidence secondaire
Beaucoup de familles souhaitent conserver la maison de vacances sur plusieurs générations. La transmission se prépare alors de son vivant, par exemple au moyen d’une donation. Pour comprendre comment figer les valeurs et éviter les conflits, notre article sur la donation-partage détaille les solutions disponibles.
Check-list avant d’acheter une résidence secondaire
- Vérifier la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et son éventuelle majoration dans la commune.
- Estimer la taxe foncière et les charges d’entretien annuelles.
- Intégrer les frais d’acquisition, dont les droits de mutation, au budget.
- Mesurer l’impact éventuel sur l’IFI.
- Choisir le bon mode de détention, indivision ou société civile, selon le projet.
- Anticiper la revente et la fiscalité de la plus-value.
- Penser dès maintenant à la transmission du bien.
FAQ sur l’achat d’une résidence secondaire
Paie-t-on encore la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Oui. La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires, parfois avec une majoration en zone tendue.
La vente d’une résidence secondaire est-elle imposée ?
Oui, la plus-value est imposée, contrairement à la résidence principale. Des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Peut-on financer une résidence secondaire avec un prêt à taux zéro ?
Non. Le prêt à taux zéro est réservé à la première acquisition d’une résidence principale.
Une résidence secondaire est-elle soumise à l’IFI ?
Oui, pour sa valeur intégrale, si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. L’abattement de 30 % est réservé à la résidence principale.
L’étude Pelegry à votre service. Avant d’acheter une résidence secondaire, faites le point avec votre notaire sur la fiscalité, le mode de détention et la transmission. L’étude Pelegry vous accompagne pour sécuriser votre projet et l’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Pour aller plus loin
Source officielle : economie.gouv.fr – La taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
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