Le meublé de tourisme en copropriété est devenu un sujet de tension dans de nombreux immeubles. Entre les copropriétaires qui louent sur les plateformes et ceux qui subissent les allées et venues, le besoin de règles claires s’est imposé. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, du nom de la députée Annaïg Le Meur, redonne précisément la main aux copropriétés et encadre fortement l’activité.
Pour un office notarial, ces règles touchent à la fois la rédaction des règlements de copropriété, les ventes de lots concernés et le conseil aux investisseurs. Voici l’essentiel.
La loi Le Meur en bref
L’objectif de la loi Le Meur est de préserver le marché du logement face au développement des locations de courte durée. Elle agit sur deux terrains : un renforcement des outils de régulation administrative, applicable depuis le 1er janvier 2025, et un durcissement de la fiscalité. Pour la copropriété, elle apporte des changements directs et immédiats.
Un meublé de tourisme est une location de courte durée d’un bien meublé, pour une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Le règlement de copropriété doit désormais se prononcer
Premier changement majeur : les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner de manière explicite si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Le silence n’est plus une option pour les nouveaux règlements. Pour les copropriétés existantes, les syndicats sont invités à mettre à jour leur règlement afin d’y intégrer ce point.
Interdire les meublés de tourisme en copropriété : quelle majorité ?
La loi Le Meur facilite la décision d’interdiction. Là où l’unanimité était souvent un verrou infranchissable, une majorité qualifiée suffit désormais dans le cas le plus courant.
| Décision | Majorité requise |
|---|---|
| Interdire le meublé de tourisme dans les lots d’habitation autres que la résidence principale | Majorité des deux tiers des voix des membres du syndicat |
| Interdire toute activité commerciale dans des lots non destinés à un usage commercial | Unanimité |
Autrement dit, une copropriété peut interdire les locations touristiques de type investissement à la majorité des deux tiers, sans devoir réunir l’unanimité, sauf si elle entend interdire toute activité commerciale dans les lots concernés.
Informer le syndic : une nouvelle obligation du copropriétaire
La loi crée une obligation d’information. Le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Par ailleurs, un point d’information spécifique sur ces locations doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La copropriété gagne ainsi en visibilité sur les pratiques réelles au sein de l’immeuble.
Au-delà de la copropriété : enregistrement, changement d’usage, DPE
Le meublé de tourisme en copropriété s’inscrit dans un cadre plus large que la loi Le Meur a durci.
- Enregistrement généralisé : la déclaration des meublés de tourisme devient obligatoire sur tout le territoire, y compris pour les résidences principales, via une procédure nationale de télédéclaration.
- Changement d’usage facilité pour les communes : une commune peut désormais soumettre la location touristique à autorisation de changement d’usage sur simple délibération motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Plafond des résidences principales : les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé de tourisme.
- Performance énergétique : lorsqu’une autorisation de changement d’usage est requise, sa délivrance est conditionnée à un diagnostic de performance énergétique compris entre les classes A et E.
- Servitude de résidence principale : les communes peuvent délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs où les constructions neuves doivent être affectées à la résidence principale, mention à reproduire dans les actes sous peine de nullité.
Le durcissement fiscal à anticiper
La loi Le Meur réduit aussi l’attractivité fiscale du meublé de tourisme. Deux évolutions sont à connaître.
| Paramètre | Avant | Après la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Seuil du régime micro-BIC (meublés de tourisme non classés) | 77 700 euros | 15 000 euros |
| Taux d’abattement pour frais (micro-BIC, non classés) | 50 % | 30 % |
En matière de plus-value, la loi de finances pour 2025 a par ailleurs aligné la situation des loueurs en meublé non professionnels sur celle des professionnels : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. L’avantage fiscal de l’amortissement se paie donc, en partie, à la revente.
Copropriété et meublé de tourisme : la check-list
- Vérifier ce que prévoit, ou ne prévoit pas, le règlement de copropriété actuel.
- Inscrire la question de l’autorisation ou de l’interdiction à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Identifier la majorité applicable selon le type d’interdiction visée.
- Informer le syndic en cas de location touristique.
- Vérifier les règles communales de changement d’usage et de durée maximale.
- Anticiper le coût fiscal réel, à l’année comme à la revente.
Pourquoi la loi Le Meur a vu le jour
Dans les villes touristiques et les zones tendues, la multiplication des meublés de tourisme a réduit l’offre de logements disponibles à l’année pour les habitants. Des immeubles entiers ont parfois basculé vers la location de courte durée, plus rémunératrice, au détriment des familles et des salariés cherchant à se loger. La loi Le Meur s’inscrit dans cette préoccupation : rendre aux communes et aux copropriétés des outils pour réguler une activité qui, laissée sans cadre, déséquilibre le marché locatif local.
Le texte ne supprime pas la location touristique. Il la replace sous contrôle, en donnant aux acteurs de terrain, communes et syndicats de copropriétaires, la capacité de dire oui, non, ou oui sous conditions.
Cas pratique : un copropriétaire veut louer sur une plateforme
Imaginons un copropriétaire qui souhaite proposer son appartement à la location de courte durée. Première étape, vérifier le règlement de copropriété : autorise-t-il, interdit-il ou reste-t-il muet sur les meublés de tourisme ? Deuxième étape, regarder les règles communales : la ville impose-t-elle une autorisation de changement d’usage, un numéro d’enregistrement, une limite de jours ? Troisième étape, informer le syndic de l’activité. À chacune de ces étapes, une obligation manquée peut entraîner une sanction financière ou un contentieux avec la copropriété.
Ce parcours montre que la location touristique n’est plus une simple décision individuelle. Elle s’inscrit dans un cadre collectif et administratif qu’il faut respecter point par point.
Le rôle du syndic et de l’assemblée générale
Le syndic devient un acteur clé. Il reçoit l’information des copropriétaires loueurs, inscrit le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale et met en oeuvre les décisions votées. L’assemblée, de son côté, peut décider d’interdire ou d’encadrer les meublés de tourisme selon les majorités prévues. Une copropriété attentive a tout intérêt à traiter le sujet de façon anticipée, plutôt que d’attendre qu’un conflit éclate entre voisins.
Vendre un lot concerné : les vérifications du notaire
La loi Le Meur a aussi des conséquences au moment de la vente. Un acquéreur qui achète pour louer en meublé de tourisme doit savoir si le règlement de copropriété l’autorise, si la commune impose des contraintes et quel régime fiscal s’appliquera. À l’inverse, un vendeur a intérêt à présenter une situation claire. Le notaire vérifie le règlement, les éventuelles servitudes de résidence principale inscrites au plan local d’urbanisme et les obligations déclaratives, afin que l’acquéreur s’engage en connaissance de cause.
Résidence principale et résidence secondaire : un traitement différent
La loi Le Meur distingue nettement deux situations. Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible, mais dans une limite annuelle que les communes peuvent désormais abaisser de 120 à 90 jours. Louer une résidence secondaire ou un bien dédié à l’investissement est plus encadré : enregistrement, éventuelle autorisation de changement d’usage et respect du règlement de copropriété. Cette différence de traitement est souvent mal comprise des propriétaires, qui pensent à tort pouvoir louer librement dès lors qu’ils déclarent leurs revenus.
Les sanctions encourues
Le non-respect des nouvelles règles n’est pas sans conséquence. La loi a organisé et revalorisé un régime d’amendes en cas de manquement : défaut d’enregistrement, fausse déclaration, dépassement du nombre de jours autorisés ou non-respect des règles de changement d’usage. Au sein de la copropriété, un copropriétaire qui loue malgré une interdiction inscrite au règlement s’expose à une action du syndicat. Mieux vaut donc sécuriser sa situation en amont que risquer une sanction financière significative.
Meublé classé ou non classé : une distinction qui compte
Sur le plan fiscal, tous les meublés de tourisme ne sont pas logés à la même enseigne. Les meublés classés, qui ont obtenu un classement officiel par étoiles, conservent un traitement plus favorable que les meublés non classés. Le durcissement le plus net du régime micro porte sur ces derniers, avec un seuil et un abattement abaissés. Le classement, qui suppose de répondre à un référentiel de qualité, peut donc avoir un intérêt fiscal, en plus de rassurer la clientèle. C’est un arbitrage à intégrer dans le calcul de rentabilité d’un projet.
L’enregistrement, en pratique
La généralisation de l’enregistrement change les habitudes. Là où la déclaration ne concernait, jusqu’ici, que certaines communes ou certaines situations, elle devient la règle. Concrètement, le loueur obtient un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur les annonces, y compris sur les plateformes en ligne. Pour la copropriété, cette traçabilité accrue facilite le contrôle du respect du règlement. Pour le loueur, elle implique de tenir sa situation administrative à jour, sous peine d’amende.
Le calendrier d’application à surveiller
Plusieurs mesures de la loi Le Meur sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2025, d’autres montent en puissance progressivement, notamment la généralisation de l’enregistrement national via un téléservice dédié et le renforcement des exigences énergétiques. Les copropriétaires et les syndics ont intérêt à suivre ce calendrier, car certaines obligations déclaratives deviennent effectives au fil des décrets d’application. En cas de doute sur l’échéance applicable à une situation précise, l’avis d’un professionnel évite l’erreur.
FAQ sur le meublé de tourisme en copropriété
Une copropriété peut-elle interdire les locations de type Airbnb ?
Oui. Elle peut interdire le meublé de tourisme dans les lots d’habitation autres que la résidence principale à la majorité des deux tiers des voix. L’unanimité n’est exigée que pour interdire toute activité commerciale dans des lots non commerciaux.
Dois-je prévenir le syndic si je loue mon appartement en meublé de tourisme ?
Oui. La loi Le Meur impose au copropriétaire d’informer le syndic de cette location.
Un règlement qui ne dit rien interdit-il la location touristique ?
Pas automatiquement. Mais les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent se prononcer expressément, et les copropriétés existantes sont incitées à clarifier le leur. En cas de doute, l’avis d’un notaire est précieux.
Une copropriété peut-elle revenir sur une autorisation déjà donnée ?
Oui, la copropriété peut faire évoluer sa position en assemblée générale, selon les majorités prévues par la loi. Une autorisation tacite ou ancienne peut ainsi être encadrée, voire interdite pour l’avenir, dans le respect des droits acquis et de la procédure applicable. La rédaction de la décision mérite une attention particulière pour éviter toute contestation.
Que risque un copropriétaire qui loue malgré une interdiction ?
Il s’expose à une action du syndicat des copropriétaires visant à faire cesser l’activité, ainsi, le cas échéant, qu’aux sanctions administratives prévues par la loi en cas de manquement aux obligations d’enregistrement ou de changement d’usage. La prudence commande de vérifier le règlement avant de se lancer.
Faut-il l’accord de la copropriété et celui de la mairie ?
Les deux autorisations se cumulent et ne se confondent pas. Le règlement de copropriété régit les rapports entre copropriétaires et peut interdire ou encadrer la location touristique. La commune, de son côté, peut imposer un enregistrement et une autorisation de changement d’usage. Respecter l’un ne dispense pas de respecter l’autre : il faut être en règle sur les deux plans avant de louer.
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Pour aller plus loin
Source officielle : Chambre des notaires de Paris – loi Le Meur.
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