L’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier est important. Seuil, barème, abattement sur la résidence principale, biens exclus : voici le guide essentiel pour comprendre l’IFI et le déclarer correctement en 2026.
Beaucoup de propriétaires se demandent s’ils sont concernés par l’impôt sur la fortune immobilière. La réponse dépend d’un seuil précis et de la nature des biens détenus. Faisons le point, sans jargon.
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune. Il ne porte plus que sur le patrimoine immobilier, et non sur l’ensemble du patrimoine.
Sont donc visés les biens et droits immobiliers détenus directement, ainsi que les parts de sociétés à hauteur de l’immobilier qu’elles possèdent. Les placements financiers, eux, en sont exclus.
C’est un impôt annuel, calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année.
Qui est concerné par l’IFI en 2026 ?
Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Un couple additionne donc ses biens, quelle que soit la répartition de la propriété entre les conjoints.
Une fois ce seuil franchi, l’impôt se calcule en réalité à partir de 800 000 euros, selon un barème progressif. En dessous de 1,3 million d’euros de patrimoine net, vous n’êtes pas imposable.
Le barème de l’impôt sur la fortune immobilière
Le barème de l’IFI est progressif et s’applique par tranches.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 euros | 0 % |
| De 800 000 à 1 300 000 euros | 0,50 % |
| De 1 300 000 à 2 570 000 euros | 0,70 % |
| De 2 570 000 à 5 000 000 euros | 1 % |
| De 5 000 000 à 10 000 000 euros | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 euros | 1,50 % |
Un mécanisme de décote atténue l’impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, afin d’éviter un effet de seuil trop brutal.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale
C’est l’avantage le plus connu de l’IFI. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
Concrètement, une résidence principale estimée à 1 million d’euros n’est retenue que pour 700 000 euros dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Cet abattement ne s’applique qu’à la résidence principale détenue en direct. Il ne joue pas pour les résidences secondaires ni pour un logement détenu via une société.
Quels biens entrent dans l’assiette ?
L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière regroupe l’ensemble du patrimoine immobilier du foyer.
- La résidence principale, après l’abattement de 30 %.
- Les résidences secondaires, pour leur valeur intégrale.
- Les biens locatifs et les terrains.
- Les parts de sociétés civiles immobilières, à hauteur de l’immobilier détenu.
- La fraction immobilière de certains placements, comme les parts de SCPI.
À l’inverse, les biens affectés à l’activité professionnelle peuvent être exonérés, sous conditions.
Ce qui n’est pas soumis à l’IFI
Il est utile de rappeler que l’IFI est un impôt strictement immobilier.
Les placements financiers, les comptes bancaires, les contrats d’assurance-vie en unités de compte non immobilières et les liquidités n’y sont pas soumis.
De même, les biens mobiliers, même de grande valeur, comme une voiture de collection, un bateau ou une œuvre d’art, n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le passif déductible
L’impôt se calcule sur la valeur nette du patrimoine. Les dettes liées aux biens imposables sont donc déductibles.
Il s’agit notamment des emprunts contractés pour acquérir ou améliorer un bien, ainsi que de certaines impositions afférentes aux biens immobiliers.
Les règles de déduction sont encadrées, en particulier pour les prêts in fine et les dettes envers des proches. Une analyse précise évite les erreurs de déclaration.
Le plafonnement de l’IFI
Un mécanisme de plafonnement protège les contribuables aux revenus modestes au regard de leur patrimoine.
Le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente.
Au-delà, l’excédent vient réduire l’IFI dû. Ce plafonnement concerne surtout les personnes détenant un patrimoine important mais percevant peu de revenus.
Comment déclarer l’impôt sur la fortune immobilière ?
La déclaration d’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, sur le même formulaire et selon le même calendrier.
Vous devez y indiquer la valeur de chaque bien immobilier au 1er janvier, les éventuelles décotes appliquées et le passif déductible.
L’estimation des biens est un point sensible : une valeur sous-évaluée expose à un redressement, une valeur surévaluée fait payer trop d’impôt. Le notaire peut aider à fixer une valeur juste et documentée.
Comment réduire son IFI en toute légalité ?
Plusieurs leviers permettent d’optimiser l’impôt sur la fortune immobilière, dans le respect des règles.
Le démembrement de propriété en est un : en cas de donation de la nue-propriété, c’est en principe l’usufruitier qui est imposable, ce qui peut alléger la situation des enfants nus-propriétaires.
Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent par ailleurs droit à une réduction d’IFI. Enfin, l’investissement professionnel peut sortir certains biens de l’assiette.
Chaque levier obéit à des conditions strictes. Une stratégie mal calibrée peut être requalifiée : l’accompagnement d’un professionnel est ici précieux.
IFI et transmission du patrimoine
L’IFI et la transmission sont étroitement liés. Anticiper la transmission de son patrimoine immobilier permet souvent de réduire la base taxable.
La donation de la nue-propriété, la création d’une société civile immobilière ou la donation-partage sont autant d’outils à étudier. Pour approfondir, consultez nos articles sur la donation-partage et la SCI familiale.
Check-list pour préparer sa déclaration d’IFI
- Recenser l’ensemble des biens immobiliers du foyer au 1er janvier.
- Appliquer l’abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Évaluer chaque bien à sa valeur de marché, de façon documentée.
- Identifier le passif déductible.
- Vérifier l’éligibilité au plafonnement.
- Conserver les justificatifs en cas de contrôle.
FAQ sur l’impôt sur la fortune immobilière
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?
Le seuil est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. En dessous, vous n’êtes pas redevable.
La résidence principale est-elle taxée à l’IFI ?
Oui, mais après un abattement de 30 % sur sa valeur. Cet abattement est réservé à la résidence principale détenue en direct.
Les placements financiers entrent-ils dans l’IFI ?
Non. L’impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur l’immobilier. Les placements financiers et les liquidités en sont exclus.
Une voiture de collection ou un bateau sont-ils soumis à l’IFI ?
Non. Les biens mobiliers, même de grande valeur, n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Quand déclare-t-on l’IFI ?
En même temps que la déclaration de revenus, sur le même formulaire et selon le même calendrier.
L’étude Pelegry à votre service. Évaluer son patrimoine, sécuriser sa déclaration et anticiper la transmission pour maîtriser l’impôt sur la fortune immobilière demande méthode et conseil. L’étude Pelegry vous accompagne dans cette analyse au cas par cas.
Pour aller plus loin
Source officielle : economie.gouv.fr – Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière.
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