La hausse des droits de mutation est l’une des nouvelles les plus concrètes pour quiconque achète un logement. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leur part dans ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Concrètement, la part départementale des droits de mutation peut passer de 4,5 à 5 %. Pour un acquéreur, la facture grimpe, même si la mesure reste mal connue.
Voici ce que prévoit exactement la loi, ce que cela représente sur un achat réel, et les cas où la hausse ne s’applique pas.
Ce que prévoit l’article 116 de la loi de finances pour 2025
La hausse des droits de mutation découle de l’article 116 de la loi de finances pour 2025, publiée au Journal officiel du 15 février 2025. Le texte autorise chaque département à relever de 0,5 point le taux de sa part dans les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés DMTO. Ce taux peut ainsi passer de 4,5 à 5 %. Chaque conseil départemental reste libre de voter, ou non, cette augmentation.
De 4,5 à 5 % : ce que cela représente vraiment
Les droits de mutation que paie l’acquéreur d’un logement ancien ne se résument pas à la seule part départementale. Ils additionnent plusieurs composantes.
| Composante | Taux indicatif |
|---|---|
| Part départementale | 4,5 % (jusqu’à 5 % avec la hausse) |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % |
| Frais d’assiette et de recouvrement de l’État | Environ 0,1 % |
| Total des droits de mutation | Environ 5,8 % (environ 6,3 % avec la hausse) |
L’effet est facile à chiffrer. Sur l’achat d’un bien ancien de 300 000 euros, la part départementale passe de 13 500 euros à 15 000 euros, soit 1 500 euros de plus. Cette somme s’ajoute aux autres droits et aux émoluments du notaire, qui sont, eux, réglementés par l’État.
Une hausse encadrée dans le temps
La mesure n’est pas définitive. La possibilité de relever le taux s’applique aux actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, soit une fenêtre de trois ans. Au terme de cette période, le taux a vocation à revenir à son niveau antérieur, sauf nouvelle décision législative.
Tous les départements ne l’ont pas votée
La hausse n’étant qu’une faculté, le taux applicable dépend du département où se situe le bien. Une large majorité de départements a adopté l’augmentation, mais pas la totalité. Avant un achat, il est donc indispensable de vérifier le taux réellement en vigueur dans le département concerné, car deux biens de même prix peuvent supporter des droits différents selon leur localisation.
L’exception pour les primo-accédants
La loi a ouvert une porte aux primo-accédants. Un conseil départemental peut décider de réduire, voire d’exonérer de la part départementale, les acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, à condition qu’ils s’engagent à affecter le bien à leur résidence principale pendant cinq ans. En pratique, peu de départements ont utilisé cette faculté à ce jour, et les situations varient fortement d’un territoire à l’autre. Là encore, la vérification locale s’impose.
Quels achats sont concernés ?
La hausse vise principalement les acquisitions de logements anciens, soumises au régime de droit commun des droits de mutation. Les ventes dans le neuf, en l’état futur d’achèvement, relèvent en général de la TVA immobilière et de droits de mutation réduits : elles ne sont pas concernées de la même manière par cette augmentation.
| Type d’achat | Impact de la hausse |
|---|---|
| Logement ancien | Concerné, droits jusqu’à environ 6,3 % selon le département |
| Logement neuf ou VEFA (TVA) | Non concerné, droits de mutation réduits |
| Primo-accédant en résidence principale | Réduction ou exonération possible selon le département |
Pourquoi les départements ont relevé ce taux
La hausse des droits de mutation ne sort pas de nulle part. Les départements financent une part importante des dépenses sociales, comme le revenu de solidarité active, l’allocation personnalisée d’autonomie ou la protection de l’enfance. Or les DMTO constituent l’une de leurs principales recettes, et celle-ci a été fragilisée par le ralentissement du marché immobilier. Confrontés à un effet de ciseaux entre des dépenses qui augmentent et des recettes qui baissent, de nombreux conseils départementaux ont saisi la faculté offerte par la loi de finances pour 2025 pour relever leur part.
Comprendre cette logique aide à expliquer la mesure aux clients : il ne s’agit pas d’une taxe nouvelle, mais du relèvement d’un taux existant, décidé localement pour soutenir des budgets départementaux sous tension.
Plusieurs exemples chiffrés selon le prix du bien
L’impact de la hausse se mesure simplement : il représente 0,5 % du prix du bien dans l’ancien, là où le département a voté l’augmentation.
| Prix du bien ancien | Surcoût lié à la hausse (0,5 %) |
|---|---|
| 150 000 euros | 750 euros |
| 250 000 euros | 1 250 euros |
| 400 000 euros | 2 000 euros |
| 600 000 euros | 3 000 euros |
Ces montants viennent s’ajouter aux droits déjà dus et aux émoluments réglementés du notaire. Sur un achat moyen, le surcoût reste limité au regard du prix total, mais il pèse sur l’apport et doit être intégré au plan de financement.
Comment alléger la facture globale
La hausse des droits de mutation ne se négocie pas, mais le coût global d’une acquisition peut parfois être optimisé légalement.
- Déduire le mobilier : lorsque la vente inclut des meubles, leur valeur peut, sur justificatifs, être déduite de l’assiette des droits, qui ne portent que sur l’immobilier.
- Vérifier le taux local : à prix égal, un bien situé dans un département n’ayant pas voté la hausse supportera des droits plus faibles.
- Étudier le statut de primo-accédant : certains départements peuvent réduire ou exonérer la part départementale pour une première acquisition de résidence principale.
- Distinguer l’ancien du neuf : un achat dans le neuf relève de droits réduits et n’est pas concerné par la hausse.
Droits à titre onéreux et à titre gratuit : ne pas confondre
Un point de vocabulaire évite bien des malentendus. Les DMTO, droits de mutation à titre onéreux, concernent les ventes, c’est-à-dire les acquisitions contre paiement d’un prix. Ils sont distincts des droits de mutation à titre gratuit, qui s’appliquent aux donations et aux successions. La hausse évoquée ici ne vise que les ventes. Une donation ou un héritage obéit à des règles fiscales propres, avec ses abattements et son barème.
Un effet réel sur le pouvoir d’achat immobilier
Pour un acquéreur, ce surcoût s’ajoute à un contexte déjà exigeant : prix encore élevés dans de nombreuses villes, conditions de crédit fluctuantes et apport personnel souvent requis. Quelques centaines à quelques milliers d’euros de droits supplémentaires peuvent modifier l’équilibre d’un projet, surtout pour les ménages les plus justes en financement. D’où l’importance de chiffrer le coût complet de l’opération dès les premières démarches, avant même la signature du compromis.
Nos conseils avant d’acheter
- Demander le taux exact des droits de mutation dans le département du bien.
- Intégrer la hausse dans le plan de financement, surtout pour un achat dans l’ancien.
- Vérifier votre éligibilité au statut de primo-accédant et l’existence d’une mesure locale.
- Distinguer clairement les droits et taxes des émoluments réglementés du notaire.
- Tenir compte de l’échéance du 31 mars 2028 dans le calendrier du projet.
Comment se composent vraiment les frais de notaire
L’expression frais de notaire entretient une confusion tenace. Sur un achat dans l’ancien, la plus grande partie de ces frais ne revient pas au notaire mais à l’État et aux collectivités, sous forme de droits et taxes, dont les droits de mutation. La rémunération du notaire, appelée émoluments, est fixée par un tarif réglementé et ne représente qu’une fraction du total. S’ajoutent des débours, c’est-à-dire les sommes avancées pour le compte du client, comme les frais de publicité foncière ou les documents d’urbanisme. La hausse votée par les départements porte sur les droits, pas sur les émoluments.
Le cas des départements qui n’ont pas suivi
Tous les territoires n’ont pas appliqué le maximum. Certains départements ont maintenu leur taux antérieur, et au moins un a fait le choix inverse en abaissant son taux en dessous du niveau habituel. Cette mosaïque crée des écarts concrets entre deux acquisitions comparables situées de part et d’autre d’une frontière départementale. Pour un acquéreur mobile sur le plan géographique, cela peut même constituer un critère de choix parmi d’autres.
Achat à plusieurs ou via une société
La hausse s’applique de la même manière quel que soit le mode d’acquisition : achat en indivision, en couple ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Ce qui compte, c’est la nature du bien et sa localisation, non la qualité de l’acheteur. En revanche, le choix du mode de détention emporte d’autres conséquences, juridiques et fiscales, qu’il est utile d’examiner globalement avec un notaire avant de signer.
Droits de mutation : ce que votre notaire vérifie
Au-delà du calcul, le notaire sécurise l’ensemble de l’opération. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, l’origine de propriété sur trente ans, l’existence d’éventuelles hypothèques ou servitudes, la conformité urbanistique du bien et les diagnostics obligatoires. Il s’assure aussi que le taux départemental appliqué est le bon, car une erreur de liquidation des droits de mutation se répercute directement sur le coût final. Cette vérification, invisible pour l’acquéreur, évite des litiges parfois lourds après la signature.
Le notaire contrôle également la cohérence entre le prix déclaré et la valeur réelle du bien. Une sous-évaluation manifeste, destinée à réduire l’assiette des droits de mutation, expose à un redressement de l’administration fiscale, assorti d’intérêts et de pénalités. Mieux vaut donc une déclaration sincère, quitte à documenter précisément la valeur du mobilier déductible.
Anticiper son budget d’acquisition étape par étape
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est utile de raisonner par étapes. D’abord, estimer le prix du bien et le situer dans son département pour connaître le taux de droits de mutation applicable. Ensuite, ajouter les émoluments du notaire et les débours, puis les éventuels frais de garantie liés au prêt, comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. Enfin, intégrer les frais d’agence si la vente passe par un intermédiaire.
Cette vision d’ensemble permet de mesurer l’apport réellement nécessaire et d’éviter de bloquer son projet faute de trésorerie au moment de la signature. Sur un achat dans l’ancien, les droits de mutation représentent le poste le plus lourd après le prix lui-même, d’où l’importance de les chiffrer tôt. Votre notaire peut établir, dès le compromis, un décompte précis et personnalisé de l’ensemble de ces frais.
Et si le bien est vendu meublé ?
Lorsqu’un logement est vendu avec des meubles, leur valeur n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation, qui ne portent que sur l’immobilier. Encore faut-il pouvoir justifier cette valeur par un inventaire détaillé et des factures ou une estimation raisonnable. Une cuisine équipée, des placards intégrés ou de l’électroménager peuvent ainsi être valorisés séparément, ce qui réduit légèrement l’assiette taxable. Cette ventilation doit toutefois rester mesurée et sincère, car une valorisation excessive du mobilier serait susceptible d’être remise en cause par l’administration.
FAQ sur la hausse des droits de mutation
Les frais de notaire augmentent-ils vraiment ?
Ce que l’on appelle frais de notaire est composé en grande partie de droits et taxes. C’est la part départementale de ces droits qui augmente, et non la rémunération du notaire, qui reste réglementée.
La hausse s’applique-t-elle partout ?
Non. Chaque département décide. Le taux applicable dépend donc de la localisation du bien.
Jusqu’à quand la hausse est-elle prévue ?
Pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, sauf prolongation décidée ultérieurement par le législateur.
Un exemple complet de frais sur un achat
Reprenons un achat dans l’ancien de 250 000 euros, dans un département ayant voté la hausse. Les droits de mutation, portés à environ 6,3 %, représentent près de 15 750 euros, contre environ 14 500 euros avant la hausse. À cela s’ajoutent les émoluments réglementés du notaire et divers débours. Le surcoût imputable à la seule décision départementale ressort donc à environ 1 250 euros, soit 0,5 % du prix. Cet écart, sans être considérable, n’est pas neutre pour un primo-accédant dont l’apport est compté.
Acheter avant ou après la fin de la hausse ?
Certains acquéreurs s’interrogent : faut-il attendre la fin de la période, prévue au 31 mars 2028, pour payer moins de droits ? En pratique, fonder un projet immobilier sur ce seul paramètre serait hasardeux. Les prix, les taux de crédit et l’offre disponible évoluent bien plus fortement que ce demi-point de droits. Le bon réflexe est de raisonner sur le coût global et le bon moment personnel, plutôt que sur l’échéance d’un dispositif fiscal dont la suite reste, par nature, soumise à de futures décisions législatives.
Comment connaître le taux applicable dans mon département ?
Le taux dépend de la délibération du conseil départemental où se situe le bien. Votre notaire dispose de l’information à jour et l’intègre au calcul des frais d’acquisition qu’il vous communique avant la signature. C’est la source la plus fiable, car les situations ont évolué département par département depuis le 1er avril 2025.
La hausse concerne-t-elle aussi les donations et successions ?
Non. La hausse vise les droits de mutation à titre onéreux, c’est-à-dire les ventes. Les donations et les successions relèvent des droits de mutation à titre gratuit, qui obéissent à des règles distinctes, avec leurs propres abattements et barèmes.
Le surcoût est-il intégré au prêt immobilier ?
Les droits de mutation font partie des frais d’acquisition, que les banques financent rarement dans le prêt principal. Ils doivent donc, le plus souvent, être couverts par l’apport personnel. Anticiper ce poste évite les mauvaises surprises au moment de boucler le financement.
La hausse s’applique-t-elle aux terrains et aux locaux commerciaux ?
La part départementale des droits de mutation concerne les mutations soumises au régime de droit commun, ce qui inclut de nombreux biens vendus dans l’ancien. Les règles peuvent varier selon la nature exacte du bien et la situation du vendeur. Pour un terrain ou un local professionnel, mieux vaut faire vérifier le régime applicable au cas par cas par votre notaire.
L’étude Pelegry à votre service. Vous préparez un achat immobilier ? L’étude Pelegry vous communique le coût exact de votre acquisition, vérifie le taux applicable dans votre département et examine votre éligibilité aux dispositifs en faveur des primo-accédants.
Pour aller plus loin
Source officielle : service-public.fr – Hausse des droits de mutation.
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